容积率低至1.05！苏州这个临湖板块或将迎来洋房、叠墅组团！

今年来，苏州市区已经挂出了71宗涉宅用地，率低临湖其中相城区占据18宗，至苏州成为了目前供应量最多的板块区域。

从今年相城区已挂牌、出让的房叠18宗地块来看，相城核心板块的墅组供地较为稀缺，而次核心和外围板块则成为了供应的容积主要板块。18宗出让宅地中仅2宗位于高铁新城板块北部，率低临湖4宗位于次核心元和板块，至苏州其余地块均位于黄桥、板块黄埭、迎洋渭塘等外围板块。房叠

值得注意的墅组是，今年元和板块出让地块中，容积除了1宗定销房地块，另外3宗涉宅用地均位于板块华元路片区，并且位置相邻，呈现出集群之势。

今年三批次与六批次集中土拍中，相城元和华元路南共计成交了3宗相邻的涉宅用地，其中两宗溢价成交，总成交面积约10.83万㎡，总成交建筑面积12.69万㎡。

从地块的参数与规划要求来看，3宗低密地块均要求单套户型面积不小于120㎡，并且装修标准不低于3000元/㎡，其中元坤重建60号地块的容积率最低，仅1.05，未来或将打造叠加类产品。

其实这3宗相邻地块早在今年3月“相城高新区城市价值品鉴会”上就有过展示，其所在的华元路片区位于元和板块所规划“阳澄新城宜居宜业中心”，拥有较为浓厚的居住氛围。

这3宗相邻地块毗邻阳澄湖，徒步可至湖边，生态、景观条件非常优越。

不仅生态环境宜居，板块交通配套也很齐全，拥有轨交、隧道、主干道等多种交通出行方式。

轨交方面，在建中的轨交8号线经过地块周边，设有徐庄站、古香圩站2个站点。

隧道通行方面，拥有阳澄西湖隧道、阳澄西湖南隧道以及在建中的阳澄湖星济隧道这三条隧道。

从北侧的阳澄西湖隧道、阳澄西湖南隧道这两条隧道可快速到达园区唯亭等区域。

阳澄湖星济隧道已于今年9月正式开钻，预计将在2027年正式通车，据官方信息届时从相城高新区到达工业园区湖西CBD东方之门仅需10分钟。

主干道出行方面，地块周边有华元路、春申湖快速路、阳澄湖中路等城市主干道。

9月初，苏州规划网发布了华元路地块周边蠡东路、林荫一路、林荫五路这三条道路相关建设规划，随着道路规划出炉，周边居民出行也将更加方便。

教育方面，周边有陆慕高级中学、苏州大学阳澄湖校区等众多教育资源，形成教育特色组团。

不仅如此，根据规划，3宗相邻地块周边将建设幼托、小学、初中各1所，未来出门即可就学，非常方便。

商业方面，目前周边商业较为匮乏，不过驱车前往相城陆慕天虹商圈或是园区都较为方便。

地块周边基本都是低密度住宅项目，属于相城少有的低密度住宅区，板块内的别墅、叠加等豪宅产品受到高端改善客群青睐。

像银丽高尔夫成交均价达到了约4.8万元/㎡，依云水岸成交均价约3.2万元/㎡，静湖别墅成交均价约5.5万元/㎡，远高于同板块普通小区，处于相城区二手房价第一梯队。

华元路南周边片区已经很久没有新房供应了，以这3宗地块的低密属性与地理位置，或将打造以洋房与叠加为主的低密组团住区，未来这里也或将成为相城具有代表性的“低密度宜居生活区”之一。

土地市场供应位居第一，今年相城区新房市场也表现亮眼，尽管2季度以来市场整体低迷下行，但是其成交量仍旧排在苏州六大区头部位置。

根据克而瑞苏州房产测评统计，今年1-10月（数据截至10.26），苏州相城区商品住宅的供应面积为110.25万㎡，成交面积为115.27万㎡，供求量均位列苏州六大区域第一。

能够走出“独立行情”的原因，分析师认为主要还是在以下几个方面：

首先，供应决定成交，相城区新盘供应量较多：不仅核心板块高铁新城、元和、陆慕有新房持续供应，外围板块如苏相合作区、渭塘、黄埭在售楼盘也很多。

特别是今年陆慕板块的多个高端改善热销红盘如和悦塘前雅苑、龙湖青云阙等，均打造区域较为稀缺的洋房产品，不仅改善产品越做越好，核心板块价格也基本稳定在3万元/㎡+。

外围板块如苏相合作区、黄埭等的小户型刚需项目因价格优势，呈现一定性价比，去化表现也可圈可点。

值得一提的是相城楼市分化较为严重，核心板块的强产品力楼盘去化表现突出，外围板块则常年靠打折优惠来以价换量。

第二，近两年来相城区加速资源配套的建设，且兑现速度较快，区域能级显著提升，区域价值亦受到市场认可。

像上述提到的交通、教育等配套持续完善，城市界面提升的同时，宜居性也越来越强，吸引了一部分对区域不敏感的外来自住、刚需购房者。

同时，区域大力发展产业，聚焦数字化经济，布局智能网联汽车、数字金融、工业互联网等多个创新型赛道，积极引进人才带动购买力。

不仅核心板块高铁新城对外地投资客户有吸引力、对本地改善客群有号召力，苏相合作区、黄埭等外围板块的项目在地铁规划的赋能下，也得到了部分刚需和本地改善的认可。

未来，随着相城外围板块的一众低容积率刚改、改善项目建成落地，城市界面也或将迎来新一轮的提升，更加宜居。

其实不止相城区，从今年苏州土拍供应来看，很多外围板块如吴中光福、太湖度假区，吴江平望、七都等均通过降低住宅容积率，增加产品形态的优势，来提升市场关注度，为后续项目开发销售提供基础。

结合前段时间自然资源部向各省发文：“建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。”

未来苏州外围板块或将会出现更多容积率低于1的地块，低密的独栋、联排等别墅产品或将重新进入市场，给与房企更多的产品设计空间，为高端改善提供更多选择，也有利于带动苏州人居水平的迭代提升，市场也或将呈现更多样化的竞争态势。

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